Τι γίνεται μέχρι να ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός – Πώς επηρεάζουν την οικοδομησιμότητα τα νέα όρια των οικισμών – 10+3 ερωτήσεις – απαντήσεις με όλες τις πληροφορίες
Αλαλούμ επικρατεί στις πολεοδομίες, με άλλες να εκδίδουν οικοδομικές άδειες σε εκτός σχεδίου περιοχές κι άλλες όχι (!). Αποτέλεσμα της κατάστασης που επικρατεί είναι ιδιοκτήτες με σχεδόν ίδια ακίνητα να αντιμετωπίζονται διαφορετικά από τις πολεοδομίες, ανάλογα με την περιοχή που βρίσκεται το ακίνητό τους. Ολη αυτή η κατάσταση προκαλεί ανασφάλεια σε δεκάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων – σε εκτός σχεδίου περιοχές –, αφού αγροτεμάχια που πριν από μερικά χρόνια είχαν μεγάλη εμπορική αξία, σήμερα παραμένουν απούλητα. Το σκηνικό που έχει διαμορφωθεί οφείλεται στη μη ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού που έχει ως αποτέλεσμα να εκκρεμεί εδώ και χρόνια μια τελική νομοθετική ρύθμιση για την εκτός σχεδίου δόμηση.
Σημειώνεται πως στον σχεδιασμό περιλαμβάνεται και η έκδοση ΠΔ, το οποίο θα καθορίζει τα κριτήρια με τα οποία θα αναγνωρίζονται επίσημα οι δρόμοι ως κοινόχρηστοι. Η έκδοσή του ωστόσο έχει μετατραπεί σε «καυτή πατάτα» για την κυβέρνηση και το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, αφού όλοι γνωρίζουν πολύ καλά πως χιλιάδες ακίνητα που δεν θα έχουν πρόσωπο σε δημόσιο δρόμο είτε θα μένουν απούλητα είτε θα πωλούνται για ένα κομμάτι ψωμί κι αυτό αναμένεται να προκαλέσει αντιδράσεις…
Ωστόσο, και σήμερα στην πράξη έχει επιβληθεί επί της ουσίας ένα «άτυπο» μπλόκο, μιας και είναι πολύ δύσκολο να εκδοθεί οικοδομική άδεια. Και επιπλέον, με την κατάσταση που επικρατεί, ακόμη και στην περίπτωση που μια ΥΔΟΜ εκδώσει άδεια, υπάρχει πολύ μεγάλος κίνδυνος να ακυρωθεί δικαστικά ύστερα από προσφυγή γείτονα.
Για τον λόγο αυτό, «ΤΑ ΝΕΑ» με τη βοήθεια της τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού Γραμματής Μπακλατσή παρουσιάζουν μέσα από 10+3 ερωτήσεις – απαντήσεις όλες τις πληροφορίες που πρέπει να έχουν υπόψη τους όσοι διαθέτουν ακίνητα σε εκτός σχεδίου περιοχές, προκειμένου να ξέρουν πώς να κινηθούν έως ότου ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός και ξεκαθαρίσει η κατάσταση.
Μπορεί σήμερα ένας ιδιοκτήτης να χτίσει στο αγροτεμάχιό του;
Η απάντηση δεν είναι πλέον τόσο απλή όσο ήταν στο παρελθόν, μιας και δεν υπάρχει μια ενιαία πρακτική σε όλη τη χώρα. Ετσι, παρότι η ισχύουσα νομοθεσία διατηρεί τις διατάξεις περί αρτιότητας και παρεκκλίσεων, στην πράξη εξακολουθούν να παρατηρούνται διαφορετικές ερμηνείες ως προς την εφαρμογή τους, κυρίως μετά τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας, που έχει επαναφέρει στο επίκεντρο το ζήτημα της πρόσβασης σε νομίμως αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο.
Αρα τι απαιτείται;
Πριν από οποιαδήποτε ενέργεια, απαιτείται εξατομικευμένος έλεγχος κάθε ακινήτου.
Και γιατί κάθε Υπηρεσία Δόμησης εφαρμόζει διαφορετικούς κανόνες;
Επειδή, παρά την κωδικοποίηση της πολεοδομικής νομοθεσίας (με τον Ν. 5306/2026), εξακολουθούν να παρατηρούνται διαφορετικές ερμηνείες στην εφαρμογή της από ορισμένες Υπηρεσίες Δόμησης, κυρίως ως προς ζητήματα που σχετίζονται με τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας και την αναγνώριση του κοινόχρηστου οδικού δικτύου.
Και ποιο είναι το αποτέλεσμα αυτής της πρακτικής;
Το αποτέλεσμα είναι να δημιουργείται διαφορετική διοικητική πρακτική από περιοχή σε περιοχή, γεγονός που πλήττει την ασφάλεια δικαίου. Γιατί; Επειδή δεν μπορεί το ίδιο πολεοδομικό ζήτημα να έχει διαφορετική απάντηση ανάλογα με τον δήμο, την Υπηρεσία Δόμησης και την ερμηνεία που ακολουθείται τοπικά.
Δεν είχε προταθεί στο παρελθόν μια μεταβατική λύση;
Κατά τη δημόσια συζήτηση που είχε αναπτυχθεί το προηγούμενο διάστημα, είχε εκδηλωθεί από το ΥΠΕΝ η πρόθεση να υπάρξει μεταβατική νομοθετική αντιμετώπιση του ζητήματος. Ωστόσο, η προαναφερόμενη ρύθμιση δεν προχώρησε και τελικά επιλέχθηκε η ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού μέσω των ΤΠΣ και των λοιπών θεσμικών εργαλείων.
Γιατί δεν προχώρησε αυτή η νομοθετική ρύθμιση;
Επειδή κρίθηκε πως δεν θα έπρεπε να δοθεί μία προσωρινή λύση, αλλά να αντιμετωπιστεί το ζήτημα οριστικά μέσα από τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια και την αναγνώριση των κοινόχρηστων δρόμων.
Και μέχρι να ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός τι γίνεται;
Μέχρι τότε, κάθε περίπτωση εξετάζεται αυτοτελώς, με βάση τα πραγματικά δεδομένα του ακινήτου, το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο και τη νομολογία. Ετσι, η κατάσταση που έχει διαμορφωθεί δεν είναι εύκολη για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων.
Τι θα γίνει με τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια;
Τα ΤΠΣ θα καθορίσουν οριστικά τις χρήσεις γης, τις ζώνες ανάπτυξης, τους όρους δόμησης, τις περιοχές προστασίας και τη συμβατότητα κάθε δραστηριότητας. Για να αποκτήσουν όμως ισχύ απαιτείται μια ιδιαίτερα σύνθετη διαδικασία, η οποία περιλαμβάνει περιβαλλοντική αδειοδότηση, γνωμοδοτήσεις, επεξεργασία από το Συμβούλιο της Επικρατείας και τελική έκδοση Προεδρικού Διατάγματος. Οι πρώτες εγκρίσεις αναμένονται σταδιακά, ενώ η πλήρης εφαρμογή θα απαιτήσει περισσότερο χρόνο.
Πώς επηρεάζουν την οικοδομησιμότητα τα νέα όρια των οικισμών;
Τα νέα όρια των οικισμών θα επηρεάσουν καθοριστικά την οικοδομησιμότητα, γιατί πολλά ακίνητα που μέχρι σήμερα θεωρούνταν ότι βρίσκονται μέσα στον οικισμό ενδέχεται να βρεθούν εκτός των νέων ορίων. Οσα οικόπεδα μείνουν μέσα στα νέα όρια διατηρούν, κατά κανόνα, δυνατότητα δόμησης με τους όρους του οικισμού. Οσα βρεθούν εκτός ή σε εξωτερικές ζώνες θα εξετάζονται με αυστηρότερα κριτήρια, όπως αρτιότητα, πρόσωπο σε κοινόχρηστη οδό και ειδικοί περιορισμοί. Κι αυτό για πολλά μικρά οικόπεδα μπορεί πρακτικά να σημαίνει απώλεια της δυνατότητας δόμησης.
Τι γίνεται με τους κοινόχρηστους δρόμους;
Εχουν παραδοθεί οι μελέτες καταγραφής των κοινόχρηστων δρόμων. Η παράδοσή τους όμως δεν σημαίνει ότι οι δρόμοι αναγνωρίστηκαν αυτομάτως ως κοινόχρηστοι. Το επόμενο κρίσιμο βήμα είναι το ΥΠΕΝ να εκδώσει το Προεδρικό Διάταγμα, με το οποίο θα καθοριστούν τα ενιαία κριτήρια αναγνώρισης των οδών, και στη συνέχεια να κυρωθεί το κοινόχρηστο οδικό δίκτυο. Ετσι, οι δρόμοι θα αξιολογηθούν με συγκεκριμένα ιστορικά και τεχνικά κριτήρια (παλαιές αεροφωτογραφίες, χαρτογραφικά, στοιχεία Κτηματολογίου κ.λπ.) και μόνο όσοι πληρούν τις προϋποθέσεις θα μπορούν να προσδίδουν οικοδομησιμότητα στα παρόδια ακίνητα. Μέχρι να ολοκληρωθεί αυτή η διαδικασία, η αβεβαιότητα παραμένει.
Κι αν ένας δρόμος δεν αναγνωριστεί;
Αν ο δρόμος δεν αναγνωριστεί, τότε το ακίνητο δεν θα θεωρείται ότι έχει νόμιμο πρόσωπο σε κοινόχρηστη οδό. Επομένως, ακόμη κι αν έχει τα απαιτούμενα τετραγωνικά, ίσως να μην μπορεί να οικοδομηθεί, εκτός αν υπάρξει άλλη νόμιμη πρόσβαση ή ειδική ρύθμιση.
Είναι σοβαρό το ζήτημα;
Ναι, είναι ιδιαίτερα σοβαρό, διότι αφορά δρόμους που σε πολλές περιπτώσεις χρησιμοποιούνται επί δεκαετίες, έχουν εξυπηρετήσει κατοικίες και επαγγελματικές δραστηριότητες, διαθέτουν δίκτυα κοινής ωφέλειας ή έχουν συντηρηθεί από δημόσιους φορείς. Για τον λόγο αυτό, είναι πολύ σημαντικό να δοθούν σαφείς κανόνες για το πώς θα αντιμετωπιστούν αυτές οι περιπτώσεις κατά τη μεταβατική περίοδο.
Τι πρόκειται να γίνει με τις δουλείες διόδου που υπάρχουν κυρίως στα νησιά;
Οι δουλείες διόδου θα παραμείνουν ως δικαίωμα πρόσβασης, δεν θα αρκούν όμως πάντα για να θεμελιώσουν οικοδομησιμότητα. Στην εκτός σχεδίου δόμηση το κρίσιμο στοιχείο δεν είναι μόνο να μπορεί κάποιος να φτάσει στο ακίνητό του, αλλά το γήπεδο να έχει πρόσωπο σε νόμιμα αναγνωρισμένη κοινόχρηστη οδό. Επομένως, σε πολλές περιπτώσεις, κυρίως στα νησιά, όπου υπάρχουν παλιές δίοδοι, μονοπάτια ή ιδιωτικές προσβάσεις, θα πρέπει να εξεταστεί αν η πρόσβαση αυτή μπορεί να αναγνωριστεί πολεοδομικά. Αν δεν αναγνωριστεί, η δουλεία διόδου μπορεί να εξασφαλίζει πρόσβαση, αλλά όχι απαραίτητα δικαίωμα δόμησης.
Πηγή: Προκόπης Γιόγιακας/tanea.gr
